É inquestionável a importância de um Ponto Comercial, daquele imóvel, onde, há tantos anos, está instalado o supermercado do bairro, a drogaria, etc. Locais que se associam a determinado ramo de atividade e a própria rotina das pessoas quando necessitam daquele serviço ou produto, como o exempro da padaria, visitada todos os dias no retorno do trabalho…

É certo que, com a internet, muitos serviços ou produtos se transferiram para rede, pagando-se, muitas vezes, para aparecer em primeiro nas pesquisas com especificidades, como a localização do consumidor ou mesmo do perfil específico do público que busca.

Talvez o que esteja ocorrendo, seja uma nova plataforma de visibilidade do Ponto Comercial, não apenas fisicamente, como um imóvel, mas agora também na rede, onde as possibilidades para aparecer mais do que seu concorrente, vão muito além da importância de se ter um comércio de esquina, envolvendo outras variáveis.

Mas, o que trato neste artigo é a importância da manutenção pelo locatário do contrato de locação do imóvel físico, seja pela manutenção de uma clientela conquistada, seja pelos altos investimentos na adaptação do imóvel à sua atividade (a exemplo de um barracão adaptado à indústria), o que pode ser a diferença entre a manutenção ou fechamento da empresa.

Juridicamente, para garantir a manutenção do contrato de locação e do Ponto ao inquilino, é necessário manejar uma ferramenta legal chamada “Ação Renovatória”, mas o direito a esta ação, somente é concedido àqueles que “merecerem”, ou simplesmente, aqueles que, devidamente aconselhados por seu advogado, ao firmar ou renovar seu contrato de locação, observaram os requisitos do artigo 51 da lei n. 8245/91, conhecida como Lei das Locações, quais sejam:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Ao observar o texto legal, destacam-se algumas questões, a primeira é: ser imprescindível que o contrato seja por escrito e com prazo determinado, normalmente em anos ou em meses.

Superado este item, é importante que o locatário sempre tente negociar um contrato de cinco anos ou mais, o que lhe garantirá o Olimpo, principalmente se lhe interessar manter-se no imóvel após o término do contrato e o locador não tiver os mesmos planos.

Mas, na hipótese de não ser possível um contrato inicial de cinco anos, ou por imposição do locador ou por interesse do locatário, é IMPRESCINDÍVEL que o locatário, tendo interesse em manter-se no imóvel, negocie com o locador bem antes do término da locação, de modo que, quando o primeiro contrato terminar, já seja assinado imediatamente o segundo e que este seja também por prazo determinado, pois só com contratos assinados, um na sequência do outro, é que se poderá somar o prazo de todos de modo a chegar aos cinco anos previstos na lei.

Lembrado que a Lei dispõe: “II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”;

Portanto, para o locatário ter direito a pedir à Renovatória, deve se programar para já assinar um novo contrato na sequência do anterior, por exemplo: o primeiro contrato é de trinta meses e seu termo final é 10 de agosto, para que se possa somar os prazos é importante que o novo contrato, conservadoramente, já inicie ou dia 11 de agosto ou poucos dias depois, sob pena de ser reconhecido que o primeiro contrato passou a correr por prazo indeterminado, impossibilitanto a soma.

Além destes cuidados é imprescindível que a ação Renovatória seja ajuizada no prazo de um ano até seis meses antes do término final do último contrato, conforme previsto no § 5º do artigo 51 da lei de locações, que dispõe: “Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Tal evidência traduz a importância do locatário, com interessse em manter a locação, já inicie a negociação com o locador, um ano antes do término da locação (lembrando: desde que o contrato ou a soma de contratos componham no mínimo cinco anos), para que, na hipótese de negativa do locador da manutenção do contrato ou exigência de um valor de aluguel fora do mercado, possa o locatário manejar a ação Renovatória e ver seu contrato renovado por força judicial, ainda que contra a vontade do locador.

Diante do exposto, é importante que o locatário busque orientação com um advogado especialista, antes e durante o contrato de locação, visando uma negociação equilibrada entre ele e o locador, dono do imóvel, sempre com foco na amistosidade, para que acima de tudo, não seja o locatário vítima do desconhecimento, considerando principalmente os valores investidos no imóvel e a clientela conquistada, com muito custo, pela localização do Ponto Comercial.

O § 4º do mesmo artigo, estende o direito às indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.

Rodrigo de Abreu Gonzales

Rodrigo de Abreu Gonzales

Advogado

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