Por Rodrigo de Abreu Gonzales
Quando se fala em investimentos, um dos objetivos é o aumento de patrimônio, seja financeiro, imobiliário, acionário, veículos, etc, que deve ser realizado sempre com Segurança na aquisição de bens próprios ou de um cliente que lhe peça orientação.
A segurança proporciona uma compra sem “surpresas” futuras, ou seja, sem o surgimento de credores do vendedor, pretendendo o cancelamento do negócio e talvez a perda do valor pago pelo terceiro de boa fé, comprador.
Para evitar ou mitigar os riscos envolvidos na aquisição de bens, principalmente de imóveis, surge a necessidade de uma avaliação “fina” do imóvel e do vendedor, bem como, das empresas que este possui participação acionária, com certidões do judiciário, negativa de ônus, CNDs, protesto, Serasa,…
O principal motivo para realizar estes levantamentos é se evitar uma futura alegação de Fraude à Execução ou Fraude Contra Credores, que doravante, passemos a conceituar e distinguir.
Fraude contra credores é o “propósito de prejudicar terceiros, particularizando-se em relação aos credores. Mas não se exige o animus nocendi, bastando que a pessoa tenha a consciência de que, praticando o ato, está prejudicando seus credores. É, em suma, a diminuição maliciosa do patrimônio. O ato fraudulento é suscetível de revogação pela ação pauliana.” [1]
Na fraude contra credores o vendedor se desfaz de seu patrimônio para evitar que este possa garantir/pagar suas dívidas, seus requisitos são: a) má-fé (malícia do devedor); e b) a intenção de impor prejuízo ao credor.
Além disso, cumpre salientar que se caracteriza a fraude contra credores em duas hipóteses: a) se o devedor, insolvente, aliena bens ou remite dívidas; ou b) se ele reduz-se a insolvente com o ato.
É comum esta fraude quando um devedor com muitos compromissos, reduz maliciosamente seu patrimônio, transmitindo seus bens para amigos, parentes ou vendendo a preço vil.
Já a Fraude à Execução é mais grave, tendo em vista que a alienação é realizada no curso de uma ação de execução contra o vendedor, assim antes da citação do vendedor, impossível a configuração da fraude à execução, o que há é a fraude contra credores.
Com a declaração pelo judiciário da ocorrência das referidas Fraudes, o Juiz declara a nulidade da venda e o patrimônio retorna ao patrimônio do vendedor (insolvente), para satisfazer suas dívidas.
Assim, qualquer aquisição de um bem de alto valor, principalmente de um imóvel, deve ser precedida de uma análise minuciosa do vendedor, se este possui contra si ações que possam lhe levar à insolvência, ou mesmo, quando uma pessoa de boa fé, que realize um planejamento sucessório ou financeiro, que documente seu estado de solvência, de modo a elidir futuras alegações de Fraude.
