O Juízo de Direito da 3ª Vara Cível da comarca de Ibirité/MG, reconheceu o inadimplemento de empresas responsáveis por empreendimento de multipropriedade e declarou rescindido contrato de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora. A decisão determinou a restituição integral dos valores pagos pelo comprador e o pagamento de multa contratual correspondente a 30% do valor do contrato
No processo, o consumidor relatou ter adquirido uma fração ideal de apartamento localizado em Caldas Novas/GO e quitado integralmente o contrato, desembolsando R$ 22,5 mil. Apesar do pagamento, não conseguiu registrar o imóvel em seu nome, pois o empreendimento ainda não possuía regularização registral, sem previsão para conclusão do procedimento. Foi ajuizada uma ação buscando a rescisão contratual, a devolução integral dos valores pagos e a aplicação da cláusula penal prevista no contrato.
Em defesa foi alegado que o atraso teria ocorrido em razão da pandemia da Covid-19, caracterizando caso fortuito ou força maior, e sustentou que eventual rescisão deveria permitir a retenção de 30% dos valores pagos pelo comprador.
Ao analisar o caso, o magistrado reconheceu a existência de relação de consumo e destacou que as próprias empresas não contestaram a impossibilidade de registro do imóvel pelo adquirente. Também observou que mensagens apresentadas no processo demonstravam que a administradora do empreendimento havia admitido não existir previsão para a conclusão da escrituração. A justificativa baseada na pandemia foi afastada, pois seus efeitos integram o risco inerente à atividade econômica desenvolvida pelas incorporadoras, configurando fortuito interno e não afastando a responsabilidade pelo atraso.
Na sentença, o juiz aplicou a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo a qual, quando a resolução do contrato ocorre por culpa do vendedor, o comprador tem direito à restituição imediata e integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção. No caso analisado, o atraso na regularização registral e a consequente impossibilidade de transferência do imóvel foram reconhecidos como inadimplemento imputável às empresas responsáveis pelo empreendimento.
A decisão também considerou o entendimento firmado pelo STJ no Tema 971, que admite a aplicação, em desfavor da vendedora, da cláusula penal prevista contratualmente apenas para o inadimplemento do comprador. Com esse fundamento, a penalidade que poderia resultar na retenção de valores do adquirente foi revertida em seu favor, impondo às empresas o pagamento de multa equivalente a 30% do valor do contrato.
Com esses fundamentos, o magistrado declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva da vendedora e determinou a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além do pagamento da multa contratual de 30%. Assim, foi afastada a pretensão da empresa de reter parte das quantias desembolsadas pelo comprador em razão da rescisão.
A decisão merece atenção porque reforça a importância do cumprimento das obrigações relacionadas à regularização e ao registro de empreendimentos imobiliários, inclusive nos contratos de multipropriedade. A impossibilidade de transferência do imóvel ao comprador após a quitação do preço pode caracterizar inadimplemento da vendedora, com consequências que incluem a restituição integral das quantias pagas e, conforme as circunstâncias contratuais, a aplicação da cláusula penal contra o próprio fornecedor.
Diante desse cenário, incorporadoras, administradoras de empreendimentos e demais empresas do setor imobiliário devem acompanhar rigorosamente os procedimentos de regularização registral e observar os prazos e obrigações assumidos perante os adquirentes. Também é recomendável revisar as cláusulas relativas à rescisão e às penalidades contratuais, bem como manter adequadamente documentadas as informações e comunicações prestadas aos compradores, de modo a reduzir riscos de conflitos, pedidos de restituição e aplicação de penalidades.
Nossa equipe permanece à disposição para orientar empresas e consumidores quanto aos contratos de compra e venda de imóveis e multipropriedade, às hipóteses de inadimplemento e rescisão contratual, à aplicação de multas e cláusulas penais e à adoção de medidas preventivas para assegurar maior segurança jurídica nas relações imobiliárias.
