O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 2.121.055, firmou entendimento de que a disponibilização de unidades residenciais para estadas de curta duração, por plataformas como o Airbnb, depende de aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia.
Para o Tribunal Superior, esse tipo de contratação possui natureza atípica: não corresponde à locação residencial tradicional nem à hospedagem hoteleira. A questão deve ser analisada pelas regras do Código Civil aplicáveis aos condomínios, especialmente pelo dever de respeitar a destinação residencial da edificação.
A exploração recorrente do imóvel para estadas de curta duração pode descaracterizar essa finalidade. Por isso, eventual autorização exige deliberação específica e aprovação de dois terços do total de condôminos – e não apenas dos presentes na assembleia.
Na prática, a decisão reforça que não é indispensável existir proibição expressa ao Airbnb na Convenção. A cláusula de destinação residencial pode fundamentar notificações, multas e medidas judiciais, conforme as normas internas do condomínio.
Para os proprietários, a oferta do imóvel sem o quórum exigido pode gerar autuação condominial, sanções e litígios. Caso o condomínio queira autorizar a modalidade, deverá convocar assembleia específica, registrar a deliberação em ata e, quando necessário, adequar a Convenção.
O julgamento ainda não possui efeito vinculante para todos os juízes e tribunais. Entretanto, representa precedente qualificado da 2ª Seção do STJ e tende a orientar decisões em todo o país.
O ponto definitivo será o julgamento do Tema Repetitivo nº 1.443, que poderá estabelecer tese obrigatória sobre a possibilidade de a destinação residencial impedir locações de curta duração, independentemente de proibição expressa.
Diante desse cenário, síndicos, administradoras e proprietários devem revisar a Convenção, o regimento interno e os procedimentos de fiscalização, além de acompanhar a evolução do precedente repetitivo para reduzir riscos e evitar conflitos.
Nossa equipe está à disposição para orientar condomínios e proprietários na análise das regras internas, na condução de assembleias e na adoção das medidas jurídicas adequadas.
