O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação (preço real de compra e venda) e não o “valor de referência” fixado unilateralmente pelas prefeituras.
A decisão (Tema 1.113) define que o imposto deve ser sobre o valor de mercado, permitindo que o fisco questione se houver suspeita, mas proibindo o valor pré-fixado.
Principais pontos da decisão:
Base de cálculo: Valor real pago na transação imobiliária.
Proibição do “valor de referência”: o município não pode arbitrariamente definir um valor base.
Revisão do Fisco: a prefeitura só pode arbitrar valor diferente se instaurar processo administrativo próprio, garantindo contraditório e ampla defesa.
Restituição: compradores que pagaram ITBI baseado em valor de referência superior ao real nos últimos 5 anos podem solicitar a restituição da diferença.
A decisão aplica-se a transações normais de mercado, sem fraudes, garantindo que o contribuinte declare o valor efetivo da operação.
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